売却後に『こんなはずじゃ…』を防ぐ！マンション売却手続き・費用完全チェックリスト
マンションを売るときは、「手続きって何をすればいいの？」「費用はどのくらいかかる？」と不安になりますよね。
しかも、売却が終わったあとに想定外の出費が発生すると大ダメージです。
そこで本記事では マンション売却 の「準備 → 契約 → 引渡し → 売却後」までを チェックリスト形式 で丸ごと解説します。
読むだけで 手続き と 費用 の全体像がつかめるので、最後までお付き合いください。
本記事のポイント
- 仲介手数料や税金の計算方法から必要書類、引渡し後の瑕疵担保リスクまでチェックリストで網羅し、想定外の出費と手間を防ぐ
売却準備フェーズで確認すべきこと
売却計画とタイムライン作成
- 売却ゴール（いつまでに現金化したいか）を決める
- 引越し時期・ローン残債・市場相場を逆算し、半年〜1年 ほどの余裕を見込む
- スケジュール化は「◯月：査定依頼」「◯月：内覧開始」のようにカレンダーに書き出すと可視化しやすい
ワンポイントTIPS
売却までの平均期間は3〜6か月。
余裕を持たないと「値下げしてでも早く売りたい！」と不利な交渉になりかねません。
必要書類と取得方法
| 書類 | 取得先 | 目安費用 | 取り寄せ日数 |
|---|---|---|---|
| 登記簿謄本 | 法務局 | 600円 | 即日 |
| 売買契約書（購入時） | 保管分または金融機関 | 0円 | 手元にあれば即日 |
| 重要事項説明書 | 仲介会社 | 0円 | 1〜2日 |
| 固定資産税納税通知書 | 自治体 | 0円 | 郵送で1週間程度 |
登記簿謄本 は最新情報が必須なので、発行から3か月以内のものを用意しましょう。
媒介契約と販売活動のポイント
仲介手数料の上限と交渉術
- 上限目安は「売却価格×3%＋6万円（＋消費税）」
- 成果報酬型（成功報酬）の交渉も可能
- 2社以上で比較し、サービス内容と手数料を天秤にかける
| 売却価格 | 上限手数料（税抜） | 覚えておくと便利な算出例 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 66万円 | 2,000万円×3%＋6万円 |
| 3,500万円 | 111万円 | 3,500万円×3%＋6万円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 5,000万円×3%＋6万円 |
ワンポイントTIPS
手数料の値引きは「専任媒介を結ぶ」「売主側の広告を自分で行う」など、
不動産会社の負担を減らす提案をすると受け入れられやすいです。
広告・ホームステージング費用の判断基準
- プロカメラマン撮影：3万〜5万円
- ホームステージング：5万〜15万円
- 早期売却で価格が50万円以上上がる見込みがあるなら“投資”と考える
売買契約・引渡し時の必須手続き
契約書チェックと手付金管理
- 手付金は売買価格の5〜10%が相場
- 手付解除・違約金条項を読み、ペナルティ条件を把握する
- 手付金は「預り金口座」やエスクロー利用で安全管理
決済・引渡し当日の流れ
- 残代金受領（銀行にて立会い）
- 登記申請（司法書士がオンライン申請）
- 鍵の引渡し
- 管理会社へ名義変更の連絡
1日のスケジュール で進むため、遅刻や書類不足は大きなトラブルのもとになります。
売却後に発生しやすい費用とリスク
税金・管理費・修繕積立金の清算
- 固定資産税は「1月1日の所有者」が原則負担。
売却時は日割り清算で買主と按分 - 管理費・修繕積立金も同様に日割り
- 譲渡所得税：利益が出たら申告必須。
マイホームなら3,000万円特別控除で節税できるケースが多い
瑕疵担保責任とアフタークレーム
- 2020年民法改正で 契約不適合責任 に名称変更
- 期間は一般に引渡しから2〜3か月（特約で6か月が多い）
- 水漏れ・配管故障など、買主が気付かなかった不具合は売主負担になる
よくあるトラブル事例と回避策
引越し遅延・残置物トラブル
- 引渡し日までに退去できず、違約金が発生
- 家具やゴミが残っていると撤去費用が数万〜十数万円
- 対策：
- 引越し業者を早めに予約
- 契約前に「残置物は撤去して引渡す」旨を明記
管理規約違反・修繕履歴不足の指摘
- ペット不可なのに飼育歴がある、共用部に私物を置いたなど
- フローリング上貼りなどの無申請リフォームが後から発覚
- 対策：
- 管理規約と使用細則を事前に確認
- リフォーム履歴・修繕記録を開示し、買主の不安を解消
まとめ＆実践チェックリスト
完了までのステップ別TODO
| フェーズ | 主なタスク | 期限目安 |
|---|---|---|
| 準備 | 相場調査・ローン残高確認・必要書類準備 | 売却6か月前 |
| 媒介契約 | 不動産会社選定・手数料交渉 | 売却5か月前 |
| 販売活動 | 内覧対応・価格交渉 | 売却3〜4か月前 |
| 契約 | 契約書チェック・手付受領 | 売却2か月前 |
| 引渡し | 決済・名義変更・鍵渡し | 売却当日 |
| 売却後 | 税申告・清算金支払い | 引渡し後2か月以内 |
専門家へ相談すべきタイミング
- 税務：利益が出そうとわかった時点で税理士へ
- 法律：契約条項に不安があるときは弁護士へ
- 住宅ローン：残債が多い場合は金融機関に「一括返済の手続き」を早めに確認
ワンポイントTIPS
「資料がそろわない」「何を聞けばいいかわからない」場合は、
無料相談窓口（自治体の不動産相談や弁護士会の法律相談）を活用しましょう。
まとめ
マンション売却では、準備・契約・引渡し・売却後の清算まで多くの工程があります。
特に 仲介手数料・税金・瑕疵対応 は後から追加費用になりやすいので要注意。
この記事のチェックリストを活用すれば、
「いつ」「何を」「いくらで」行うかが一目瞭然です。
さっそくスケジュール表を作り、必要書類の取り寄せから始めてみましょう。
行動を早めるほど、余裕を持って高値売却を実現できますよ！